Declaração de posse de terra rural: para que serve e quais são os limites em Roraima

Resposta direta

A declaração de posse de terra rural é um documento em que o ocupante afirma, por escrito, que mantém uma área e a explora. Ela serve como prova de posse, não como prova de propriedade. Em Roraima, isso a torna útil para inscrever o imóvel no CAR, instruir um pedido de regularização no INCRA ou no ITERAIMA, comprovar a ocupação em ação possessória e documentar a cessão dos direitos de posse a outra pessoa.

O limite é claro: a declaração não gera matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, não vale contra quem tem o título registrado e não legitima a ocupação de terra pública. A propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título (Código Civil, art. 1.245). Na prática, isso significa que quem só tem a declaração tem um ponto de partida para regularizar, não o fim do caminho. O que cabe a cada caso depende da origem da terra e dos documentos que existem.

O que é uma declaração de posse de terra rural?

É um texto assinado pelo ocupante, às vezes com testemunhas, às vezes lavrado no tabelionato de notas (o cartório de notas) como escritura declaratória, descrevendo a área, a forma de ocupação, há quanto tempo ela dura e como a terra é usada. Possuidor, para a lei, é quem exerce de fato algum dos poderes de dono sobre a coisa (Código Civil, art. 1.196): cultivar, criar gado, cercar, morar.

Um detalhe que muita gente ignora: a declaração assinada presume-se verdadeira contra quem a assinou (Código Civil, art. 219), não contra terceiros. O tabelião registra o que o declarante afirma, mas não verifica nem garante que seja verdade. Por isso, o valor do documento depende das provas que o acompanham: fotos, notas de venda, comprovante de ITR, testemunhas, vizinhos.

Declaração de posse é a mesma coisa que escritura ou título de propriedade?

Não. Posse e propriedade são coisas diferentes, e o produtor precisa saber qual delas tem. Propriedade é o direito de usar, gozar e dispor da terra, e se prova com a matrícula atualizada. Posse é o exercício de fato sobre a área, e se prova com o conjunto de elementos que mostram a ocupação.

Para que a declaração de posse serve na prática?

Mesmo sem ser título, o documento tem usos reais. Os principais em Roraima são:

• - CAR: o art. 29, §1º da Lei 12.651/2012 aceita comprovação de propriedade ou de posse para inscrever o imóvel. O CAR, por outro lado, não prova posse nem propriedade (art. 29, §2º). Veja como lidar com CAR com sobreposição em Roraima.
• - Pedido ao órgão de terras: o INCRA (terras federais) e o ITERAIMA (terras do Estado) pedem a comprovação da ocupação como parte do processo de regularização.
• - Prova de posse em juízo: em ação de reintegração ou manutenção de posse, a declaração entra como um dos elementos, junto com fotos e testemunhas. Veja os prazos da ação de reintegração de posse.
• - Cessão de direitos possessórios: quem vende o "direito de posse" usa a declaração como base. O art. 1.207 do Código Civil permite ao novo possuidor somar o tempo de posse do antecessor, o que pesa depois em eventual usucapião.
• - Indenização por benfeitorias: o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis (Código Civil, art. 1.219), se perder a área.
• - Crédito rural: pode ajudar, mas depende do banco. O art. 78-A da Lei 12.651/2012 condiciona o crédito rural à inscrição no CAR, e a política de documentos varia entre instituições.

Quais são os limites da declaração de posse?

O erro mais comum é esperar da declaração o que só a matrícula faz. Os limites principais são estes:

1. 1. Não transfere propriedade. Escritura de compra e venda de imóvel de valor acima de 30 salários mínimos exige escritura pública (Código Civil, art. 108) e registro para valer como transferência de propriedade (art. 1.245).
2. 2. Não vence o título registrado. Se existe matrícula em nome de outra pessoa sobre a mesma área, a declaração sozinha não resolve o conflito.
3. 3. Não legitima terra pública. Gleba da União, do Estado ou assentamento não é adquirida só por ocupação ou por declaração.
4. 4. Não prova o tempo sozinha. Quem quiser usucapião precisa demonstrar o tempo e o modo da posse com outras provas.
5. 5. Exige verdade. Declarar fato falso para obter vantagem pode configurar falsidade ideológica (Código Penal, art. 299).

Pagar o ITR também não vira título: a Lei 9.393/1996 (art. 1º) trata como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse. O mesmo vale para o CCIR emitido pelo INCRA: ele cadastra o imóvel, mas não prova domínio.

A terra é pública ou particular? Como saber em Roraima?

Essa é a pergunta que define o caminho. Em Roraima há muita área que nasceu como terra da União e passou, em parte, ao Estado, além de assentamentos do INCRA e glebas estaduais. A transferência de terras federais ao Estado foi feita pela Lei 10.304/2001, por isso a competência (INCRA ou ITERAIMA) varia conforme a gleba em que o imóvel está.

Os caminhos de consulta são três: a certidão do Cartório de Registro de Imóveis da comarca (Boa Vista ou do município do imóvel), para saber se há matrícula; a consulta ao INCRA e ao ITERAIMA, para saber a origem da gleba; e o mapa do georreferenciamento, quando existir. Se a terra for pública, a regularização segue a lei própria. Para terras da União na Amazônia Legal, a Lei 11.952/2009 exige, entre outros requisitos, que o ocupante seja brasileiro, não seja proprietário de outro imóvel rural, pratique cultura efetiva e comprove ocupação e exploração direta, mansa e pacífica anterior a 22 de dezembro de 2016 (art. 5º).

Posse por muitos anos vira propriedade?

Pode virar, mas só em terra particular e se os requisitos forem cumpridos. Isso se chama usucapião, que é a aquisição da propriedade pela posse prolongada. Os principais tipos para o meio rural estão neste quadro:

A Constituição proíbe usucapião de imóvel público (art. 191, parágrafo único). Quando o caso é de terra particular, o pedido pode ser feito na Justiça ou, se não houver conflito, no próprio cartório, pela via extrajudicial (Lei 6.015/1973, art. 216-A). Não há garantia de que o pedido seja aceito: o resultado depende das provas e da situação da área.

Qual é o caminho para regularizar a terra?

Não existe um roteiro único, mas a ordem prática costuma ser esta:

1. 1. Descubra a origem da terra (particular, assentamento, gleba da União ou do Estado), consultando o Cartório de Registro de Imóveis, o INCRA e o ITERAIMA.
2. 2. Reúna as provas da posse: declaração, fotos datadas, notas de insumos e de venda de produção, comprovantes de ITR, contratos de cessão, testemunhas.
3. 3. Inscreva ou regularize o CAR, que também é exigido para crédito e licenciamento. A FEMARH cuida do cadastro em Roraima.
4. 4. Faça o georreferenciamento do imóvel, com memorial descritivo e coordenadas (Lei 10.267/2001; Lei 6.015/1973, art. 176, §3º), quando o caso exigir.
5. 5. Escolha a via conforme a origem: pedido de regularização ao órgão de terras (terra pública) ou usucapião (terra particular).

Base legal

• - Constituição Federal, art. 191 e parágrafo único
• - Código Civil, arts. 108, 219, 1.196, 1.207, 1.219, 1.238, 1.239 e 1.245
• - Código Penal, art. 299
• - Lei 6.015/1973, arts. 176, §3º, e 216-A
• - Lei 9.393/1996, art. 1º
• - Lei 10.267/2001 (georreferenciamento)
• - Lei 11.952/2009, art. 5º
• - Lei 12.651/2012, arts. 29, §§1º e 2º, e 78-A

Perguntas frequentes

Declaração de posse de terra rural vale como escritura?

Não. A declaração registra o que o ocupante afirma sobre a terra e pode servir de prova de posse. A propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Sem matrícula, quem tem a declaração tem posse, não propriedade.

Dá para conseguir crédito rural no Banco do Brasil só com declaração de posse?

Depende da política de cada instituição e da linha de crédito. O art. 78-A da Lei 12.651/2012 condiciona o crédito rural à inscrição do imóvel no CAR, e o CAR aceita comprovação de posse (art. 29, §1º). Mesmo assim, muitos bancos pedem documento da terra. O mais seguro é perguntar por escrito ao banco quais documentos ele aceita.

A declaração de posse regulariza terra do INCRA ou do ITERAIMA?

Não. Se a área é terra pública, a regularização depende do órgão fundiário (INCRA, para terras federais, ou ITERAIMA, para terras do Estado de Roraima) e da lei aplicável. Terra pública não é adquirida por usucapião (Constituição, art. 191, parágrafo único). A declaração pode, no máximo, fazer parte do pedido.

Quantos anos de posse são necessários para usucapião rural?

Na usucapião especial rural, são 5 anos ininterruptos, sem oposição, em área de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho do possuidor, que precisa morar nela e não ter outro imóvel (Constituição, art. 191; Código Civil, art. 1.239). Na extraordinária, são 15 anos, ou 10 se houver moradia habitual ou obras produtivas (art. 1.238). Tudo isso só vale para terra particular.

Posso vender a terra só com declaração de posse em Boa Vista?

Você pode ceder os direitos de posse que tem, por contrato, mas não transfere propriedade que não possui. O comprador recebe a posse e herda os riscos: ela pode ser contestada pelo dono do registro ou pelo órgão de terras. Em lote de assentamento, a lei da reforma agrária (Lei 8.629/1993) restringe a venda.

Declarar posse falsa no cartório tem consequência?

Tem. Quem declara fato falso em documento para prejudicar direito ou criar obrigação pode responder por falsidade ideológica (Código Penal, art. 299). O tabelião registra o que o declarante afirma, sem garantir que seja verdade. Por isso a declaração deve ser fiel à realidade da ocupação.

O que fazer agora?

Se você tem terra apenas com declaração de posse, a ordem prática é: (1) descubra se a área é particular ou pública; (2) organize as provas de ocupação e do tempo; (3) regularize o CAR; (4) só depois pense em venda, financiamento ou pedido de título. Cada etapa muda conforme a origem da terra e os documentos que existem. Busque um advogado de sua confiança para analisar a sua situação.

Vale para produtores de Roraima (Boa Vista, Rorainópolis, Caracaraí, Mucajaí, Cantá, Bonfim). Código Civil, INCRA e Lei 11.952/2009 são federais, então a lógica também vale para quem tem imóvel rural no Amazonas; o ITERAIMA e a FEMARH, porém, atuam somente em Roraima.