Comprei fazenda com multa ambiental do antigo dono: tenho que pagar?

Resposta direta

Em regra, não. A multa ambiental aplicada ao antigo dono é uma sanção pessoal: pune quem cometeu a infração, e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que a responsabilidade administrativa ambiental é subjetiva, ou seja, depende de dolo ou culpa de quem foi autuado (EREsp 1.318.051/RJ, Primeira Seção, 2019). Quem compra a fazenda depois não herda a multa pelo simples fato de ter comprado.

Mas atenção, porque a multa é só uma parte do passivo. O dever de recuperar o dano ambiental na área acompanha o imóvel (Código Florestal, art. 2º, §2º, e Súmula 623 do STJ), e um embargo vigente continua valendo sobre a terra. Na prática, o comprador de uma fazenda em Roraima normalmente não paga a multa do vendedor, mas pode ter que recuperar área degradada e não pode produzir onde há embargo.

A multa ambiental do antigo dono passa para mim?

Não automaticamente. A infração administrativa ambiental é definida como ação ou omissão que viola as regras de uso, proteção e recuperação do meio ambiente (Lei 9.605/1998, art. 70), e as sanções, entre elas a multa, são aplicadas a quem praticou o ato (art. 72). Se o desmatamento ou a queimada foi feito pelo antigo dono, a multa é dele.

O STJ firmou que a responsabilidade administrativa exige culpa ou dolo, diferente da responsabilidade civil por dano ambiental, que é objetiva (Lei 6.938/1981, art. 14, §1º). Na prática, isso significa que a FEMARH, a SEMA ou o IBAMA não podem simplesmente trocar o nome do autuado na multa pelo nome do novo proprietário.

Em Roraima, a LC 374/2026 reforça a proteção do comprador em outro ponto: o art. 34 diz que débitos e multas, inscritos ou não em dívida ativa, não obstam a concessão de licença, e veda a interdição da atividade por inadimplência.

Se a multa do antigo dono ainda estiver em discussão, vale saber que ela também pode estar prescrita: veja os prazos reais de prescrição da multa ambiental em Roraima.

E o dano ambiental na área, também é problema meu?

Pode ser. É aqui que muitos compradores se surpreendem. O Código Florestal diz que as obrigações nele previstas têm natureza real e são transmitidas ao sucessor no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural (Lei 12.651/2012, art. 2º, §2º). O termo jurídico é obrigação propter rem: na prática, o dever de recuperar acompanha a terra, não a pessoa.

A Súmula 623 do STJ confirma que as obrigações ambientais têm essa natureza e podem ser cobradas do proprietário ou possuidor atual, dos anteriores, ou de ambos, à escolha de quem cobra. O STJ também tratou do tema em recurso repetitivo (Tema 1.204), com a ressalva de que o vendedor cujo direito cessou antes de o dano acontecer, e que não contribuiu para ele, fica de fora.

Isso quer dizer que o comprador de uma área já desmatada ou degradada, como um trecho de mata de galeria no lavrado ou uma reserva legal suprimida, pode ser chamado a recuperá-la, mesmo sem ter causado o dano. Recuperar a área é diferente de pagar a multa: reparar o dano é obrigação que sobe com a escritura, e a multa fica com quem a causou.

O embargo do antigo dono vale contra mim?

Vale sobre a área, sim. Embargo é restrição ao uso do local, e quem passa a explorar a área embargada passa a ser responsável por respeitá-lo. Continuar a atividade onde há embargo é infração própria (Decreto 6.514/2008, art. 79), com multa nova, desta vez em nome de quem descumpriu, isto é, do comprador.

A tabela resume o que normalmente passa e o que normalmente não passa para quem compra:

O que a LC 374/2026 mudou para quem compra imóvel com passivo?

O ponto central é o art. 37. Ele foi vetado na sanção, mas o veto foi rejeitado pela Assembleia Legislativa de Roraima em 28 de abril de 2026 e o dispositivo foi promulgado. Muitas versões do Código que circulam na internet não trazem esse artigo.

O art. 37 estabelece que, na sucessão de propriedade, o licenciamento em favor do novo proprietário não pode ser negado ou retido por multas ou embargos aplicados ao antigo proprietário, devendo o órgão ambiental seguir o art. 35.

O art. 35, por sua vez, diz que embargo ou auto de infração, de órgão federal, estadual ou municipal, não é obstáculo à regularização ambiental. O parágrafo único, II, vai além: quando o licenciamento tem por finalidade regularizar a atividade ou recuperar a área, a licença suspende os efeitos do embargo administrativo anterior. Mais detalhes no artigo sobre como o embargo não impede a regularização em Roraima.

Cuidado com o alcance. O art. 37 trata do licenciamento. Ele não apaga a obrigação de recuperar o dano, que continua sendo propter rem, nem funciona como anistia de auto de infração. A mudança tira a multa do antecessor do caminho do licenciamento, mas a área degradada continua precisando de solução.

O que fazer ao descobrir o passivo depois da compra?

Não existe fórmula única, mas a ordem abaixo costuma organizar o caso:

1. 1. Reúna os documentos: escritura, matrícula atualizada, contrato de compra e venda, os autos de infração e termos de embargo ligados ao imóvel e o recibo do CAR.
2. 2. Identifique quem foi autuado e quando: o auto está em nome do antigo dono ou do imóvel? Qual o órgão (FEMARH, SEMA ou IBAMA)? Em que fase está o processo?
3. 3. Separe multa, embargo e dano: cada um tem um caminho diferente, como mostra a tabela acima.
4. 4. Suspenda a atividade na área embargada até que a situação esteja resolvida, para não gerar infração nova em seu nome.
5. 5. Avalie o licenciamento regularizador (LC 374/2026, arts. 35, 37 e 38), que é o instrumento previsto para adequar a atividade e tratar passivos, inclusive para o desembargo.
6. 6. Se você mesmo for autuado, observe o Núcleo de Conciliação Ambiental (art. 260), que prevê desconto e conversão da multa em serviços ambientais conforme o momento do processo. Veja como funciona a conversão da multa com desconto.
7. 7. Avalie a relação com o vendedor: se ele ocultou o passivo, a questão contratual é separada e deve ser analisada em conjunto com a prova do que foi informado na negociação.

Há ainda o Programa de Regularização Ambiental Incentivada (LC 374/2026, arts. 101 a 104), para supressões ocorridas entre 22/07/2008 e a aprovação do ZEE/RR. O prazo de adesão depende da regulamentação, então confirme a data aplicável antes de contar o prazo.

O que conferir antes de comprar uma fazenda em Roraima?

A melhor proteção vem antes da escritura. Para imóveis em Boa Vista, no interior ou no lavrado, a checagem mínima inclui:

• - Matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis, com a cadeia de proprietários (a propriedade só se transfere com o registro, Código Civil, art. 1.245).
• - Situação no CAR: o Cadastro Ambiental Rural é obrigatório para imóveis rurais (Lei 12.651/2012, art. 29) e mostra áreas de preservação, reserva legal e eventuais sobreposições.
• - Consulta de áreas embargadas do IBAMA e pedido de informação à FEMARH sobre autos e processos ligados ao imóvel e ao vendedor.
• - Imagens de satélite de anos anteriores, comparadas com a situação atual: mostram se houve desmatamento ou queimada recente.
• - Cláusulas no contrato: declaração do vendedor sobre a inexistência de passivo ambiental e previsão de responsabilidade se ele aparecer.

Essas providências não eliminam todo risco, mas mudam a posição do comprador: quem verificou antes tem prova de boa-fé e informação para negociar o preço.

Base legal citada

• - Lei 9.605/1998 (Lei de Crimes Ambientais), arts. 70 e 72: infração administrativa e sanções
• - Lei 6.938/1981, art. 14, §1º: responsabilidade civil ambiental objetiva
• - Lei 12.651/2012 (Código Florestal), art. 2º, §2º: obrigações de natureza real; art. 29: CAR
• - Decreto Federal 6.514/2008, art. 79: descumprimento de embargo
• - Lei Complementar 374/2026 (Roraima), arts. 34, 35, 37, 38, 101 a 104, 260 e 264
• - Código Civil, art. 1.245: transferência da propriedade pelo registro
• - STJ: EREsp 1.318.051/RJ (responsabilidade administrativa subjetiva); Súmula 623 e Tema 1.204 (obrigações ambientais propter rem)

Perguntas frequentes

Se o antigo dono não pagou a multa, o banco ou a FEMARH podem cobrar de mim?

Em regra, não. A multa administrativa é sanção aplicada a quem cometeu a infração, e o STJ exige dolo ou culpa de quem foi autuado (EREsp 1.318.051/RJ). Em Roraima, o art. 34 da LC 374/2026 também prevê que multas não obstam a licença. O que pode ser cobrado do comprador é o dever de recuperar a área, que acompanha o imóvel.

Posso desmatar ou plantar em área que o antigo dono deixou embargada?

Não enquanto o embargo estiver valendo. Descumprir embargo é infração própria (art. 79 do Decreto 6.514/2008) e a nova multa seria sua. O caminho é pedir o licenciamento com finalidade de regularizar, que o art. 35, parágrafo único, II, da LC 374/2026 prevê como forma de suspender os efeitos do embargo.

Quem comprou a fazenda antes da LC 374/2026 também pode usar o art. 37?

Se o processo de licenciamento ainda não foi encerrado em definitivo, há espaço para sustentar a aplicação, com base no art. 264 da LC 374/2026, que prevê a retroatividade da norma mais benéfica. O próprio artigo ressalva o ato jurídico perfeito, então cada caso precisa de análise dos documentos.

Posso processar o antigo dono para recuperar o que gastei com o passivo?

Em muitos casos é possível discutir o ressarcimento com o vendedor, conforme o contrato de compra e venda e a prova de que o passivo existia antes da venda. Isso é matéria civil, separada da relação com o órgão ambiental, e depende das cláusulas assinadas e do que foi informado na negociação.

Como saber, antes de comprar, se a fazenda tem multa ou embargo?

Verifique a matrícula atualizada, a situação do imóvel no CAR, a lista de áreas embargadas do IBAMA e peça à FEMARH informação sobre autos e processos ligados ao imóvel e ao vendedor. Compare imagens de satélite de anos anteriores com a área atual. Nenhuma consulta isolada basta, por isso o conjunto é o que reduz o risco.

Orientação final

Comprou fazenda e encontrou multa ou embargo no nome do antigo dono? Separe os três problemas (multa, embargo e dano), não produza na área embargada e guarde todos os documentos da compra. Os prazos e o caminho dependem de quem foi autuado, de qual órgão atuou e da fase do processo. Busque um advogado de sua confiança para analisar os documentos do seu caso antes de tomar qualquer decisão.